Berg aan hordes bij verduurzamen 100.000-en VvE huizen in 020

In Amsterdam 'woont' richting 60% van alle huizen in een VvE. Dat heeft qua garantie op onderhoud heel wat voordelen - maar makkelijk kunnen verduurzamen hoort daar nou weer niet bij. Gelukkig is de gemeente vooral sinds medio 2022 onder aanvoering van nieuwe wethouder Zita Pels zich er nu van bewust dat Amsterdam in Europa koploper is qua percentage VvE-huizen. En, belangrijker nog: dat dat een berg aan te beantwoorden uitdagingen oplevert. Een heel aantal daarvan staan in onderstaand verhaal van Laetitia Ouillet:

Laetitia Ouillet over de berg hordes op de weg bij verduurzaming VvE

Tijdens haar werk als programmamanager van een aardgasvrije wijk, in de gemeente Schiedam, helpt Laetitia Ouillet een kwetsbare buurt naar een aardgasvrij bestaan. In de wijk waar in totaal 29 Verenigingen van Eigenaren en een woningcorporatie bij betrokken zijn, stuit Laetitia op een web van regels, wetten en moeilijke constructies die de verduurzaming van een VvE ontzettend dwarsbomen. Vandaag legt Laetitia ons uit waarom je tijdens de verduurzaming van een VvE zoveel obstakels tegenkomt en vertelt zij over de beruchte splitsingsakte, de financiering van VvE’s en hoe daar door de pas aangenomen moties (18 april 2023) van de Tweede Kamer hopelijk verandering in komt.

Probleem 1: splitsingsakte

“Het eerste probleem begint allemaal met de splitsingsakte,” begint Laetitia haar verhaal. “De VvE heeft ooit in een splitsingsakte vastgelegd wie waarvan is. Dus hoe is een gebouw opgedeeld? Wat zijn de persoonlijke ruimten en wat is gemeenschappelijk? Wat doe je persoonlijk en wat doe je als collectiviteit? In het beginsel is dit een makkelijk principe. Is de lift kapot, dan is dit voor het collectief. Is het jouw keukenkastje, dan is het individueel.”

Zo simpel is het volgens Laetitia, totdat een VvE aardgasvrij wil worden. “Op dat moment moeten we zaken aanpakken die onderdeel zijn van de collectiviteit, maar ook binnen de eigen woning. Denk bijvoorbeeld aan de kozijnen die behoren tot het geheel en het glas is onderdeel van het individu.” Als ander voorbeeld noemt Laetitia koken. “Wil je bijvoorbeeld koken op inductie? Dan kan je dat zelf makkelijk aanpassen en de collectiviteit bemoeit zich hier niet mee. Maar bepaal je als gehele collectiviteit dat je aardgasvrij gaat worden, inclusief het koken en dat we dit samen aanpakken, dan kan dit door de rechter nietig verklaard worden. Het is namelijk een besluit in strijd met je splitsingsakte. Een volgende bewoner die liever op aardgas kookt is dan vrij dat terug te draaien, ook al is het collectief het hier niet mee eens.”  

Verouderde splitsingsaktes

Laetitia spitst het probleem toe op kleine woningen in de grote steden. “Je hebt moderne gebouwen met vijf of zes appartementen. Zij hebben vaak een moderne en flexibele splitsingsakte met een blik op een duurzame toekomst. Het meest problematisch zijn de VvE’s en de splitsingsaktes van panden die tussen 1950 en 1975 geleverd zijn. Deze gebouwen hebben vaak blokverwarming in de kelder of op het dak. Dat betekent dat de warmtebron binnen woningen geregeld is door de collectiviteit via een gezamenlijke ketel. In het appartement hebben bewoners dan nog een persoonlijke boiler of een geiser voor warm tapwater. Stel dat deze bewoners aardgasvrij willen worden, dan moeten ze voor de verwarming van het tapwater alsnog gebruikmaken van de collectieve warmte installatie. Anders betalen zij dubbel vastrecht en zijn ze alsnog niet aargasvrij (in het geval van een geiser).”

De doos van Pandora

In Schiedam opent Laetitia met haar collega’s de Doos van Pandora als zij merkt dat VvE’s hulp nodig hebben bij de verduurzamingsslag. “Je denkt oké, we hebben 29 VvE’s, dus 29 contracten. Maar zo werkt het dus niet. De enige route die deze VvE kan nemen is het wijzigen van de splitsingsakte. Hier schrikken veel bewoners van, want zo’n akte regelt namelijk ook de begrenzing van een pand. Het balkon of garagebox is dan bijvoorbeeld op de oorspronkelijke tekening van jou, maar ondertussen zijn die al lang verkocht aan je buurman,” legt Laetitia uit. “We adviseren daarom alleen een beperkte wijziging van de akte die gaat over de installaties van de verduurzaming en het glas en de kozijnen.”

Problemen bij wijziging splitsingsakte

“Voor het wijzigen van zo’n akte moet je een meerderheid van 80% hebben. Het probleem hier is dat lang niet iedereen naar een algemene ledenvergadering van een VvE komt. Dat maakt het weer lastig om zo’n akte überhaupt aan te passen. Sommige appartementen worden verhuurd door mensen die op Bali zitten, bij wijze van spreken. Zij komen echt niet naar zo’n vergadering,” legt ze uit. Ze vervolgt: “En heb je die meerderheid, dan moet er nog expliciete goedkeuring komen van de hypotheekverstrekker. Van iedereen en elk appartement. Daarnaast moet er nog een goedkeuring komen van de erfverpachter, in veel gevallen de gemeente. Het is allemaal heel foutgevoelig en moet via de notaris. Het kost klauwen met geld en dan heb je eigenlijk nog niks. Alleen een wijziging van de splitsingsakte. Met het project in Schiedam hebben we duidelijk aangetoond: het kan wel, maar het is een ingewikkelde weg en helemaal niet schaalbaar naar de 125 duizend VvE’s die het land rijk is.”

Probleem 2: financiering VvE’s en servicekosten

Naast de splitsingsakte, zijn de financiering van de VvE en de servicekosten een probleem. Laetitia: “Als VvE-lid betaal je maandelijks servicekosten. Je betaalt als je blokverwarming hebt voor energie, maar een gedeelte van de servicekosten spaart de VvE op voor grotere werkzaamheden. Denk aan schilderwerk of een kapotte lift. Ook de kosten van verduurzaming zitten in deze servicekosten.” Op het moment dat je met de VvE een grote verduurzaming realiseert, moet je bijvoorbeeld naar het Warmtefonds voor een duurzaamheidslening. “Als VvE word je dan geconfronteerd met rentepercentages boven de 5%. Er worden geen 0% leningen aangeboden zoals voor andere huiseigenaren onder een bepaalde inkomensgrens op het moment,” vertelt Laetitia. “En dat is raar. In kwetsbare wijken wordt dat rentepercentage bij grondgebonden woningen verlaagd naar 0% als je die kosten niet kunt dragen en wel wil verduurzamen. Dat betekent eigenlijk: als je alleen ‘arm’ bent, dan betaal je 0% rente. Ben je ‘collectief arm’, in een VvE, dan betaal je alsnog die 5%.” Niet rechtvaardig, vindt ze.

Dubbele consequentie

Dit heeft een dubbele consequentie volgens Laetitia. “Ten eerste krijgen bewoners de financiering niet rond en ten tweede is een VvE vaak gespikkeld, wat betekent dat een woningcorporatie ook vaak huurwoningen in het pand heeft. Een woningcorporatie moet van haar toezichthouder prudent omgaan met haar middelen en dus niet lenen tegen een hoger rentepercentage dan waarvoor ze zelf financiering kan regelen. Dus als de splitsingsakte zegt: je moet met zijn allen een lening regelen, dan kan de woningcorporatie wegens het percentage niet meedoen en stemt zij tegen in de ledenvergadering. Zo kom je dus nooit verder.”

Verbetering in zicht voor financiering

Op 18 april 2023 werden er vier moties met een zeer ruime meerderheid aangenomen in de Tweede Kamer die een deel van deze problematiek rondom VvE’s moet oplossen. Laetitia: “Twee aangenomen moties gaan over het gedoe van de splitsingsakte. Wij hebben voorgesteld dat er een wetswijziging plaatsvindt, waardoor het veel makkelijker is om die akte te wijzigen. De minister overruled de splitsingsakte op het moment dat het gaat om aardgasvrij. Dit wordt nu gelukkig voorbereid, maar zoiets kost tijd. Ook willen ze nu met modelreglementen de verduurzaming van VvE’s vereenvoudigen en vooraf de banken vragen om een toestemming. Dat gaat ontzettend veel administratie en omwegen schelen.”

Een andere aangenomen motie gaat over de besluitvorming van VvE’s en de wettelijke meerderheid die hierbij nodig is. “Door de aangenomen motie is het straks niet meer nodig dat 75 á 80% instemt met de plannen, de motie vroeg om een meerderheid van 50% + 1. En dat komt goed uit, vaak worden panden verhuurd door mensen die niet eens de moeite nemen om naar een ledenvergadering te komen. Dit probleem wordt nu opgelost.”

De laatste motie gaat over een eerlijk speelveld als het om financiering gaat, zegt Laetitia. “De financieringsmogelijkheden van het Warmtefonds moeten voor VvE’s worden verbeterd. Eigenlijk is het dus van belang dat er een soort vangnet is. Stel dat we naar die 50% + 1 gaan, dan kan het zijn dat er mensen bijzitten die het echt niet kunnen betalen. Als servicekosten zomaar stijgen, kan het zijn dat mensen hun appartement noodgedwongen moeten verlaten. Deze motie gaat dus over de verlaging van dat rentepercentage, zodat het ook aantrekkelijk is om te investeren, maar ook om het crëeren van een vangnet voor de ‘niet kunners’.”    

Laetitia sluit af: “Er wonen in Nederland meer dan 1.5 miljoen huishoudens in een VvE. Met deze moties helpen we hen allemaal richting een duurzaam en aardgas vrije woning. We komen weer een stapje dichterbij.”

https://ikzetookdeknopom.nl/2023/05/03/laetitia-ouillet-over-de-berg-hordes-op-de-weg-bij-verduurzaming-vve/